契約の流れ
    資料を見て、物件を内見し、ようやくご希望の条件に合う物件が見つかりました。
ほっと一安心と言いたいところですが、実際に物件を借りるためには契約をしなくてはなりません。
こちらのページでは、物件を見つけてからご契約に至るまでの大まかな流れについてご説明をいたします。
     
  1) 申込書の提出
   

お客様においてご契約希望の物件が見つかった場合、最初に行う手続きは「入居申込書」のご提出となります。
入居申込書の提出はお客様から貸主に対する【契約をしたい】という正式な意思表示であり、この入居申込書の提出を以って、物件の仮押さえとなるのが一般的です。
言い方を変えると、入居申込書を提出していない段階では当該物件はオープン、すなわち子の物件に関して誰も契約に関する優先交渉権を有していない状態ということになります。

入居申込書には、契約をする方の概要や連帯保証人様の属性など、借主としての適性を判断する内容をご記入いただくとともに、賃料の値引き交渉、入居時期、建物改修の希望など逆にお客様から貸主に対する要望についてもご記入いただきます。
(お客様からの要望は申込時にまとめて提示するのが理想です。後から小出しにするやり方は心証が良くないのと同時に時間もかかってしまいます)

貸主はご提出いただいた入居申込書の内容を以って、契約を結ぶか否かの判断を行います。

【合わせてご提出いただく書類:会社謄本、会社パンフレット、免許証の写しなど】

【当社書式(参考):入居申込書(事業用個人)入居申込書(事業用法人)

【関連項目:賃貸保証会社

     
  2) 入居審査
   

入居審査及び条件交渉を行う過程で、貸主と借主の間では数回のキャッチボールが行われることが多いです。

入居審査においては、お客様の業務の内容や使い方(深夜作業や騒音、臭気の有無、危険物の取り扱いなど)や会社の経営規模など経営面での質問を受けることがあり、場合によっては経営面の資料(決算書や確定申告書など)の提出を求められることもあります。
一方、お客様から貸主に対する要望についても、回答やあるいは対案が提示され、それに対するお客様のご判断が求められます。

この数回のキャッチボールを経て、双方が契約条件で合意をすると、契約に向けての具体的な手続きに進んでいくことになります。

     
  3) 契約締結の準備
    貸主・借主双方で契約条件の合意に至ると、契約締結に向けての手続きに移行します。

貸主(あるいは物件の管理会社)にて賃貸借契約書、重要事項説明書のひな型をご用意いたしますので、お客様には予めお目通しをいただきます。
契約書はひな型の内容をベースとして、当該取り引き固有の契約条件等については「特約」として記載することが一般的です。
(物件引き渡しの条件やフリーレントなど)

また賃貸開始日が確定すると、契約時に必要となる契約金の明細も提示されます。月の途中より賃貸開始となる場合は日割り計算を行うのが一般的です。

契約書の内容に関する質疑を経て、文案が固まると契約締結に向けて日取りの調整を行います。

またこの段階で契約時に必要となる書類をご用意いただきます。

【契約に向けてご用意いただく書類:住民票(個人)、会社謄本(法人)、印鑑証明書(個人・法人・連帯保証人)など】
ご用意いただく書類に決まりはなく、物件ごとに異なりますので、貸主(あるいは管理会社)の指示に基づいてご用意をいただきます。

【当社書式(参考):賃貸精算書(契約金明細)

     
  4) 契約締結
   

契約締結日は、貸主・借主の都合、日柄等を考慮してを取り決めます。

契約前のこのタイミングは、貸主からすると正式な契約は結んでいないものの入居者の募集は停止しているという中途半端な時期になるため、契約条件が合意に至るとできるだけ早く契約を結ぶことが原則です。
もちろん借主にとっても契約を結ばない限り、その物件を借りるという正式な権利は発生いたしませんので、お互いの立場を確定させるためにも、契約条件の合意から契約締結まではあまり時間はかけません。
物件の規模や貸主・借主の会社の規模などにもよりますが、概ね契約条件の合意から10日前後で正式な契約を結ぶとお考えいただいてよろしいかと存じます。

契約には仲介不動産会社を含め契約当事者が一堂に会し記名捺印を行うのが原則ですが、当事者が法人で代表印を持ち出せない、遠方にお住まいで出向くことができない、といった事情があることも珍しくなく、その様な場合は郵送による持ち回りで記名捺印を行うこともあります。
(持ち回り捺印の場合、慣習的に捺印をする順番は借主→貸主となります。)

また契約締結時には、契約金の決済も同時に行います
契約手続きを行う日から実際の賃貸開始日まで期間がある場合でも、契約金の決済は契約書の締結と同時が原則となりますのでご注意ください。
決済の方法は現金をご持参いただく事もございますが、最近は銀行振り込みにて行うことが主流になってきています。

【契約時にご提出いただく書類:住民票(個人)、会社謄本(法人)、印鑑証明書(個人・法人・連帯保証人)など】

【関連項目:重要事項説明書抵当権】

     
  5) 引き渡し
    賃貸借契約書の締結と契約金の決済が終わると、残るのは物件の引き渡しとなります。

融通の効く貸主さんの場合、契約書とお金が揃えばその場で鍵を渡してくれ、賃貸開始前であっても事前の準備(電話工事や内装工事)を行ってもいいですよと言ってくれることもあります。

本来は賃貸開始日以降に行わなくてはならない工事等を先行して始められることは借主にとっては大きなメリットですので、この辺りはできるだけ交渉をして見たほうが良いと思います。

また電気工事の申請等、時間のかかる手続きもありますが、これらは賃貸開始前であっても申請作業など着手できることも多いので早めにご準備をしておく必要があります。

     
  <関連項目>
  1) 賃貸保証会社
   

入居申し込みを行う場合に、賃貸保証会社を利用することが条件という物件が最近は非常に増えています。

賃貸保証会社とは、借主に賃料等の滞納が生じた場合に、借主に代わって貸主に賃料等を立て替え払いをする会社で、立て替えた賃料等は賃貸保証会社が債権者となって借主に改めて請求を行います。

貸主にとって見ると賃料滞納リスクが大幅に軽減されるので、賃貸保証会社の利用を契約の条件にするのですが、賃貸保証会社を利用するためには、賃貸保証会社の審査をクリアするとともに賃貸保証料という費用を支払わなくてはなりません。
賃貸保証料は、事業用物件の場合は概ね月々にかかる賃料等の費用の1カ月分相当額となります(3年分として)。

賃貸保証会社の利用は連帯保証人を頼める人がいない借主には便利ですが、賃貸保証料そのものは借主が負担するというのが一般的ですので、借主からすると礼金・敷金とともに契約時にかかる一時金となるため負担が大きくなるというデメリットもあります。

【関連書類:賃貸保証会社とは

     
  契約書を読む
    賃貸借契約書について簡単に説明をいたします。
普段あまり目にすることのない書類かも知れませんので、事前に目を通して内容を理解しておくと気持ちに余裕が出てきます。
   
・事業用賃貸借契約書


   契約書ひな型  1P  2P  3P  4P  5P  6P  7P  8P

   契約書解説   1P  2P  3P  4P  5P  6P  7P  8P



・重要事項説明書


   重要事項説明書ひな型   1P  2P  3P  4P  5P  6P

   重要事項説明書の解説は現在作成中です。


重要事項説明とは、仲介業者が契約に先き立ち当該契約にかかわる貸主の属性や契約の内容、対象となる物件の概要等に関し、特に重要となる内容について事前に借主に説明することを言います。
重要事項説明の実施については宅地建物取引業法にて定められており、重要事項説明書という書面の交付を以て行うこととされています。
また重要事項説明ができるの、宅地建物取引主任者資格を持った人で、説明前に必ず主任者証という身分証明書を提示しなくてはなりません。
     
  契約時にかかる費用
    賃貸借契約を結ぶ時、あるいは契約が開始してからかかる費用については充分理解しておく必要があります。
これらのお金はすべて賃貸借契約書に記載されますが、物件によって必要になるお金は異なりますので、予めどのような費用がかかるのかということを理解しておくことは大切なことです。
   
事業用物件を借りるときに必要な費用



【当社書式(参考):契約条件確認表
     
     
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