【登記とは？】
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当サイトでも登記という言葉は再三でてきていますが、言葉としては聞いたことがあっても、その目的や内容について今ひとつ分からないという方も多いかもしれません。
ここでは登記についてまとめてみたいと思います。 |
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| 目 次 |
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登記の目的 |
→ ＧＯ |
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登記の種類 |
→ ＧＯ
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登記の流れ |
→ ＧＯ |
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登記費用 |
→ ＧＯ |
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不動産を購入した場合、その不動産を間違いなくあなたが所有していることを第三者に主張するには、どうすれば良いでしょうか。
売買契約書があれば明らかだという気もしますが、実は契約当事者以外の第三者に所有権を主張するためには登記が必要になります。
下記の図のように、売主が同じ不動産を二人の人に売却した場合は、ＡとＢは直接の契約当事者ではありませんのでお互いに第三者ということになり、この場合は先に契約をしたＡではなく、先に登記をしたＢがＡを含む第三者に所有権を主張できます。 |
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この様な二重売買が頻繁に行われるということではありませんが、例えば中古住宅を購入した人が仮に登記をせずにいたら、上の図のような事態が起こらないとも限りません。
登記とはこの様に不動産に対し自分が持っている権利を第三者に主張するために必要な手続きであり、このことを「登記の対抗力」といいます。 |
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不動産取引に登記はつきものですが、住宅の新築や購入時に関係してくる登記では下記のものが一般的です。
購入不動産の個別事情によっては、それ以外の登記が必要となることもありますが、詳細については売主や媒介不動産会社にご確認下さい。 |
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登記の種類 |
内 容 |
| 建物の表示登記 |
建物を新築したときに、その建物について新たに登記記録を作るために行う最初の登記。表示登記は法律で義務付けられおり、表示登記がないとそれ以降の保存登記等を行うことが出来ません。
（土地については埋め立てでもしない限り新造されることはいので、表示登記を個人で行うことはまずありません） |
| 建物の保存登記 |
建物を新築したときに、建物の所有権について行う登記。
（土地については表示登記と同様まずありません） |
| 所有権移転登記 |
土地や建物の所有権を移転するときに行う登記。
通常の売買のほか、相続や贈与などの時にも行います。 |
| 抵当権設定登記 |
金融機関等からお金を借りたときに、金融機関等がその不動産を担保にしていること（抵当権を有していること）を主張するための登記。
複数の金融機関からお金を借りた場合は、各金融機関が順番に抵当権を登記しますが、万が一の場合は先に登記をした金融機関から優先的に弁済を受けられます（これも先に登記した方に対抗力があるということです）。
建物の保存登記や所有権の移転登記がなされていないと抵当権設定登記は行うことができません。 |
本来は建物の表示登記以外は義務ではないのですが、先に述べた自分の権利の確保以外にも、金融機関から融資を受ける場合は「建物の保存登記」または「所有権移転登記」を行わないと抵当権設定登記が行えませんので、実質的には登記は行うものとお考え下さい。 |
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建売住宅を購入する際の一連の流れについてご説明します。
尚、中古住宅の場合は建物の表示登記は無く、建物保存登記ではなく売主からの所有権移転登記となり、土地のみを購入する場合は、当然のことながら建物関連の登記はありません。
※
必ずこの通りの手順になるというわけではなく、あくまで一例です。
大切なのは購入した不動産についていた前所有者の権利が抹消され、自分に所有権が移っているかということです。 |
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１）不動産会社Ａが売主Ｂより土地を購入する
（購入代金はＣ銀行より融資を受けている）
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いわゆる土地の仕入れです。
売主Ｂから不動産会社Ａへ土地の所有権移転登記を行います。
同時にＣ銀行は不動産会社Ａが購入した土地に抵当権設定登記を行います。 |
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↓ |
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２）不動産会社Ａが購入した土地に建売住宅を建築する |
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| 建物を新築した場合、不動産会社Ａは建物表示登記を行います。 |
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↓ |
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３）不動産会社Ａが販売した建売住宅をＤ氏が購入する
（購入代金はＥ銀行の住宅ローンを利用）
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不動産会社ＡからＤ氏に所有権を移すためには、まずＣ銀行が土地につけている抵当権を外す必要があるので、Ｃ銀行の不動産会社Ａに対する抵当権の抹消登記を行います。
同時に不動産会社ＡからＤ氏への土地の所有権移転登記を行い、Ｄ氏は新築住宅を購入したので建物の保存登記を行います。
またＥ銀行はＤ氏が取得した土地・建物に抵当権設定登記を行います。 |
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○ |
通常３）の各登記申請は決済・引き渡しの際に同時に行います。 |
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○ |
２）の建物表示登記は不動産会社Ａが行いますが、その費用については決済時に買主に請求されることが多いです。 |
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○ |
登記は原則として当事者が申請することになっていますが、実務上は複数の登記を同時に申請することが多く不備は許されないので、司法書士という登記の専門資格を持った人に当事者が委任状を交付し手続きを行うのが一般的です（建物表示登記は土地家屋調査士という資格を持った人が行います）。
時々、経費節約のためご自身で登記手続きを行いたいという方がいらっしゃいますが、売主、媒介業者、請負業者からすると打ち合わせ等で手間がかかることと、申請不備等でスケジュールが狂うと取引全体に影響が及ぶことなどから、基本的にはあまりいい顔はされません。
自分の土地に全額自己資金で住宅を建築する場合などであれば特に問題ありませんが、抵当権設定と同時に行う場合は、金融機関が許可することは少ないと思われますのでまず不可能とお考え下さい。 |
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すでに「購入にかかる諸費用」、「税金関係まとめ」でも触れていますので、抜粋して転記します。
登記にかかる費用には大きく分けて、登記時に支払う税金である登録免許税と、前述の司法書士および土地家屋調査士に支払う報酬の２つがあり、登記費用という場合にはこの２つを合わせた金額を指すのが一般的です。
登録免許税については税金ですので申請する土地・建物の要件にあわせ金額は固定ですが、報酬については特に規定が無いため司法書士等によって意外と差があるのが実情です。 |
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１）登録免許税 |
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■税額 |
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| 取得する不動産の価格（固定資産税評価額）×税率 ＝ 税額 |
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固定資産税評価額は実際の売買価格とは異なります。
既に区画された土地や中古物件を購入するのであれば既に評価額が決まっていますが、新たに区画した土地や新築の建物については固定資産税評価額が未定のため、当社では土地は購入価格の約7割、建物については約６割を目安に試算を行っています（実際に登記を行う際には法務局で価格認定を受けます）。 |
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＜税率＞
| 登記の種類 |
基本税率
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住宅の軽減
※１
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土地の軽減
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| 表示登記 |
非課税
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| 建物保存登記 |
０．４％
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０．４％
→０．１５％
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*
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| 所有権移転（売買等） |
２％
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２％→０．３％
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２％→１％
※２
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| 抵当権設定 |
債権額の０．４％
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０．４％→０．１％
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*
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フラット３５を利用した場合は抵当権設定登記は非課税となります
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※１ |
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一定の要件を満たした住宅は登録免許税の税率が軽減されます |
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＜主な要件＞
○共通事項
・Ｈ１９年３月３１日までに新築または取得した自分が住むための家屋であること
･新築または取得後１年以内に登記を受けるものであること
・市町村長が発行する「住宅用家屋証明書」等が必要
→ 通常は売主業者と司法書士にて用意します
○新築住宅（マンションを含む）
・床面積（登記簿面積）が５０㎡以上
○中古住宅
・上記新築住宅と同じ要件を満たしていること
・築２０年以内の家屋であること（耐火建築物の場合は２５年）
･築年数に関わらず新耐震基準に適合していることが証明されていること |
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※２ |
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Ｈ１８，４，１～Ｈ２０，３，３１までに行う売買を原因とする土地の所有権移転登記 |
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＜例＞ |
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・Ｈ１８年５月に自己使用目的で３８００万円の新築建売住宅を購入
（軽減税率適用住宅の要件を満たしている）
・固定資産税評価額は、土地１，２００万円、建物１，４００万円
・住宅ローンは３，０００万円借り入れ
登録免許税額は
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| ・土地所有権移転登記 |
１，２００万円 × １％ ＝ １２万円 |
| ・建物保存登記 |
１，４００万円 × ０．１５％ ＝ ２万１千円 |
| ・抵当権設定登記 |
３，０００万円 × ０．１％ ＝ ３万円 |
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計 １７万１千円
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２）司法書士報酬 |
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司法書士に支払う報酬は、物件場所や筆数（※）、ローンの本数によっても異なりますが、新築建物の場合の保存登記または中古建物の所有権移転登記・土地所有権移転登記・抵当権設定登記に諸経費（必要書類の交付申請や確認、交通費等々）を加えて１０～１５万円が目安ではないかと思います。
通常は上記１）の登録免許税と司法書士報酬が一枚の明細書（見積もり）で提示されます。登録免許税は税金なので金額は変わりませんが、司法書士報酬について値引き交渉を行うことも可能です（応じてくれるかはわかりません）。
但し報酬金額は対象となる不動産取引の内容により金額が異なりますので、単に見た目の金額だけを見て高い安いは論じられませんのでご注意下さい。
尚、司法書士は売主、媒介不動産会社、金融機関のいずれかが指定しますので、購入者が知り合いに司法書士がいるのでこの方でお願いしたいと言っても、受け付けてくれないことが殆どです（自分達の知らない司法書士に委任状を交付することを嫌がるため）。
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土地登記簿にて一個の土地を指す単位を「筆」といいます。一区画に見える土地であっても登記簿上は複数の筆に分かれていることも珍しくありません。 |
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３）土地家屋調査士報酬 |
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土地家屋調査士の報酬はだいたい１０万円前後を目安にお考え下さい。
本来は建物を建築した人が行うものですが、建売住宅の場合などは登記の申請は売主が行い、費用負担は買主ということが珍しくありません。 |
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