土地建物購入ガイド【売買契約書について】

【売買契約書について】

売主と買主で条件が整ったら契約書を取り交わし、お互いの権利と義務を確認します。
不動産取引は専門的な内容が多く含まれるため、一読しただけでは理解できないことが多いので、契約の前に案文をもらい事前に内容を確認しておくことが望ましいと言えます。


目　次
	売買契約書・重要事項説明書	→　ＧＯ
	重要な項目	→　ＧＯ
	具体的な条文（重要事項説明書・売買契約書）	→　ＧＯ

契約締結時に取り交わす書類には、「重要事項説明書」と「売買契約書」の２つがあります。
重要事項説明は、購入者に対し、契約に関連する重要な事項を契約を結ぶ前に書面によって説明するというもので、売主や媒介不動産会社の宅地建物取引主任者が行います。
重要事項説明は、売買契約に先立って行うとされていますが、実務上は売買契約書の締結と同時（直前）に行われることが一般的です。

売買契約書は言うまでもなく売主と買主それぞれの権利義務を記載した書面で、今後の取引の流れだけでなく、取引に疑問や争いが発生した際の基準になる非常に大切な書類です。
契約で取り決める内容は、売主・買主双方の合意により決定しますが、法律では知識の少ない買主が不利にならないよう、一定の制限が与えられています。

重要事項説明書や売買契約書に記載される重要な事柄についていくつかご説明させていただきます。

１）売主

売主が誰かというのは大切なことです。
通常は登記簿に所有者として記載されている人が売主となりますが、中古物件などでは相続内容が登記されておらず故人のままだったりすることがありますし、それ以外にも転売予定の物件など、登記名義人と売主が異なっていることが無いとは限りませんので、その場合は事情をよく確認する必要があります。
また共有物件であれば売主は持分に関係なく共有している人全員となりますので、記名押印も共有者全員分が必要となります。

２）不動産の表示

契約書等に記載される不動産の表示は登記簿記載の内容となります。
土地建物とも、登記簿に記載されている面積は、実際の面積と異なることが珍しくありませんので、実際の面積はどれくらいなのかということを確認します。
土地の場合は登記上の面積で契約することを公簿取引といい、後で実測を行い面積に差異が生じた際に精算を行うか否かは当事者で決めることが可能です。

→　「登記とは？」

３）権利関係

登記簿に記載されている不動産に関わる権利関係も重要事項説明の対象となります。
売買の対象となる不動産を、売主が金融機関に担保として差し入れている場合は、金融機関の抵当権がついているのが一般的ですし、時には差し押さえなどの登記がされていることもあります。
通常の売買では、売主は買主に対し対象不動産に余計な権利の付着していない完全な所有権の状態にして売り渡す必要があるため、売主は不動産の引渡しまでにそれらの権利を抹消できるように段取りをしておくことが義務となります（通常は、決済・引渡しの際にすべて同時に行います）。

→　「登記とは？」

４）測量図

土地については土地家屋調査士など有資格者による実測を行うのが原則ですが、その際に隣地所有者の確認（記名捺印）を受けているものを確定測量図といい、土地の面積が完全に確定した状態となります。
実際問題としては、不動産業者が何区画かまとめて開発した住宅用地であればさほど心配はないのですが、古くからの街並みにある中古住宅を購入する場合などは、後に境界問題が起こる恐れもありますので、契約前の段階で土地にかかわる地積測量関係書類の種類や内容を確認の上、当該土地の測量を行ったうえで引渡しを行うかか否かを決めておくようにします。

５）売買代金・手付金

通常は契約時に契約が成立したことを確認し合うために買主が手付金を支払い、引渡し時に残金の支払いを行います（契約から引渡しまでの期間が長い場合は途中で中間金を支払うこともあります）。
手付金の金額や時期は当事者間で決めることになりますが、売主が宅建業者の場合は、売買代金の２０％を超える手付金を受け取ってはならず、また手付金の額が１０００万円を超える場合または未完成物件で売買代金の５％、完成物件で１０％を超える場合は、倒産などのリスクを回避するため、受け取った手付金の保全措置を講じなくてはならないことになっています。

尚、手付金については手付解除という制度があり、契約締結後、相手方が契約の履行に着手するまでの間は、買主は支払った手付金を放棄することで、売主は受け取った手付金の返還と同額の違約金を支払うことにより契約を解除することができます。

６）引渡し

引渡しは売買代金の決済と同時に行うのが原則です。
売主は引渡しまでに前述の抵当権など不動産に付着する所有権以外の権利を抹消する段取りを組んでおき、買主は金融機関等と住宅ローンの契約を結んでおきます。
通常は、売買代金の支払いと同時に、売主の抵当権等の抹消手続き、売主から買主への所有権移転登記、買主のローンに対する金融機関の抵当権設定登記の申請を行います。

７）ローン特約

前記６）で買主は引渡しまでに住宅ローンの契約を結ぶと書きましたが、住宅ローンの申し込みは売買契約締結後に行うため、金融機関の審査次第では売買契約は結んだものの住宅ローンが受けられないということがありえます。
その様な場合に備え、売買契約書には万が一住宅ローンが受けられないときは、売買契約を白紙解除できる「ローン特約」という条文をいれるのが一般的です。
ローン特約で重要なのは、申し込みをする融資の内容を出来るだけ細かく記載することで、自分が希望する住宅ローンが受けられない場合に他の条件悪い住宅ローンを申し込まなくてはならないということを避けるようにします。
（金融機関・支店・借入額・適用金利・借入期間・ローンの種類は最低限記入します）

→　「住宅ローンの概要　（ｃｈａｐｔｅｒ４ローン特約）」

８)法令上の制限

主に重要事項説明書に記載されますが、取引対象の不動産に関する法令上の制限を記載します。
具体的には、建ぺい率、容積率、用途地域等をはじめとする土地の利用制限や、建築できる建物の種類や構造、規模等に関する制限、道路に関する負担の有無などが記載されるます。対象となる制限には、費用負担が発生したり将来の売却や建て替えに非常に影響のある重要な項目もある一方で、あまり深刻に考えなくて良い項目もありますます。
出来るだけ詳しい説明を受けたほうが良いのは事実ですが、複雑な内容を細かく説明されてもかえって焦点がぼやけてしまう恐れがありますので、基本的には現在だけでなく将来の売却や建て替えを含めて、自分はどのような制限を負担しなくてはならないのかという点に重点をおいて説明を受けるようにした方が良いと思われます。

→　物件広告を見る「ｃｈａｐｔｅｒ１」、「ｃｈａｐｔｅｒ２」

９）瑕疵担保責任

物件の引渡しを受けた後で、物件に隠れていた瑕疵（欠陥）が見つかった場合の取り決めです。
本来民法では買主が瑕疵の存在を知ってから１年以内であれば買主は売主に対し損害賠償や契約の解除を求めることが出来ますが、そのままの内容では、売主がいつまでも責任を負うことになりかねないことや、時間の経過に伴い引渡しのときに瑕疵があったことを証明することが難しくなるということから、当事者間で別途内容を取り決めます（但し、瑕疵担保責任では買主が極端に不利になることの無いよう、法律で制限が設けられています）。

尚、瑕疵担保責任の対象となる瑕疵は、あくまでも引き渡し時に隠れていて通常の注意をもってしても見つけることが困難なものが対象ですので、著しい床の傾きやひび割れなど、すぐに認識できるものは対象になりませんのでご注意下さい。

＜瑕疵担保責任に関する法律の定め＞

物件区分	瑕疵担保期間
新築物件（建物の基本構造部分）	１０年
新築物件（上記以外の部分）	２年以上
中古物件（売主が宅建業者）	２年以上
中古物件（売主が宅建業者以外）	決まりなし

※新築物件は基本的に宅建業者が売主となることを前提としています

新築物件の基本構造部分１０年以上は「住宅の品質確保等に関する法律（品確法）」により定められています。
また個人の中古住宅を購入する場合などには特に制限がありませんので「雨漏りやシロアリによる傾きに限り半年間」や「瑕疵担保責任は負わない」という取り決めも有効です。

契約上、瑕疵担保責任について特に記載が無ければ、民法の原則が適用されます。

売買契約書と重要事項説明書の書式例をリンクしましたのでご覧下さい。
実際の契約書の体裁は様々ですが、具体的な書式のイメージを持つことで馴染みやすさもでてくるかもしれません。
必要と思われる箇所には注釈を入れました。

○　重要事項説明書

○　売買契約書

不動産取引は検討から契約まで長い時間がかかります。
契約書には、検討期間中に打ち合わせをした内容が過不足無く記載されている必要がありますが、契約書自体は売主が用意するひな形が利用されることが多いため、その中に個別の打ち合わせ内容を反映させていくことになります。

通常、契約に関して買主はどうしても受身になってしまうことが多いのですが、万が一トラブルが発生すれば、契約書に記載されている内容が優先されますので、契約書に記載されている内容については消極的にならず充分な理解を得られるよう心掛ける必要があります。

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