【契約手続き】
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希望の物件が見つかり、資金計画等の諸条件に問題が無ければ、申し込みを行い契約手続きに入ります。
契約手続きの主な流れは次の通りです。 |
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１）購入申込書（買付証明書）の提出
申込金の支払い（数万円〜１０万円ぐらい） |
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この物件を購入したいという意思表示をする書類で、確認事項や値引きなどの希望条件があればあわせて記載します。
原則として申し込み自体には拘束力がありませんので、後に申し込みを撤回したとしてもペナルティは発生しません（※）。但し、売主側にしても後から申し込みを入れた顧客のほうが、値引き希望が無かったり、現金一括決済が可能など条件が良ければ、そちらを優先して契約することも可能です。
尚、申し込み後契約に至らなかった場合には、支払った申込金等のお金は全額返還されます。
※
申し込みに付随して、申込者の希望により売主等に具体的な作業を依頼していた場合などはその分の実費を請求されることはあるかもしれません。
（ご注意下さい）
お客様の心理として、お申し込みをすると、既に物件の購入が決まったかのように感じることがあるようですが、不動産売買ではここからが本番です。
お申込みをしても、何らかの問題が発生し契約に至らないことは決して珍しいことではありません。実際はスタートラインに立ったというぐらいの気持ちでいる方が現実的といえます。 |
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２）売主からの売り渡し承諾 |
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購入申し込みに対する売主の回答で、「売渡承諾書」の様な文書で回答がある場合もあります。
申し込み条件に対する、回答が付された条件付の承諾の場合もあります。 |
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３）条件の合意 |
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申込みから条件の合意までは、早ければ数日、大体１週間程度で結論がでます。
契約条件が合意すれば、契約の日取りを決めます。
買主からすると、人生の一大事の契約ですからゆっくりと心の準備をしてからと考えたいところですが、実際には売主・買主双方にとって中途半端な状態は少しでも短いほうが良いという理由から、合意から契約の締結まではできるだけ早くというのが原則となります。
売主からすると募集を止めた後に買主に「やっぱり止めます」と言われるのは怖いですし、買主にしても「その後現金で一括購入したいという方が現れたので、そちらと契約します」と言われれば対抗することは難しいのが現実ですので、その様な事態を避けるためにも早めに契約して自分の権利を確保するというのは大切なことです。 |
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４）売買契約書・重要事項説明書の案文をもらう |
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契約当日には、売買契約書への記名押印に先立ち、売主または媒介の不動産業者から契約に付随する重要な事項を記した書面が交付され、内容について説明が行われます（重要事項説明）。
よく「契約時に分からないことがあれば何でも質問しましょう」というアドバイスを見かけますが、実際問題としては何の知識も無い状態で契約当日に初めて書面を交付されても、大抵は何を質問してよいかが分からないという状態となり、結局充分に内容を理解できないまま記名捺印をするということになりかねません。
予め売買契約書と重要事項説明書の案文をもらい、質問事項や分からない点を自分なりに整理したり質問しておくことが望ましいと言えます。 |
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５）契約の締結 |
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前述の通り、重要事項説明が終了した後に売買契約書に売主・買主双方が記名捺印を行います。
また契約締結と同時に手付金を支払うのが一般的ですので、その領収証を受け取ります（通常、未完成物件で売買代金の５％、完成済み物件で１０％となります）。
売買契約を締結すると、買主には引渡し時までに売買代金を支払う義務と引渡しを受ける権利が、売主には売買代金を受け取る権利と引渡しの義務が生じます。
ここから先は、契約を解除しようとすると、手付金の没収（または倍返し）や損害賠償金の支払いが発生することになります。
| ＜契約時に必要なもの＞ |
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・実印 |
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・手付金（現金または小切手、物件価格の１割程度） |
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・固定資産税精算金 |
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・仲介手数料
（半額程度が一般的） |
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・印紙代 |
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実際の手続きの際には売主や不動産業者にご確認下さい。 |
（注意事項）
民法の定めでは、売主と買主の意思が合意したときに売買契約は成立するとされていますが（諾性契約）、高額な不動産取引においては、契約書類を取り交わさないということがまずありえないため、実際は契約書類への記名押印を以って契約が成立したと見なすのが妥当と言えるでしょう。
但し、売主、買主を問わずいわゆるドタキャンをした場合などには、このあたりの解釈が争点になることがあるかもしれません。 |
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６）住宅ローンの申し込み → 住宅ローンの概要（ｃｈａｐｔｅｒ５）
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契約成立後、速やかに金融機関に住宅ローンの申し込みを行います。
通常、売買契約にはローン特約といって、契約後一定期間内に、金融機関から住宅ローンの承認が下りない場合は、ペナルティ無しで契約を解除できるという特約が組み込まれるのが一般的です。
但し、この特約はあくまでも本人に不備がなく、銀行の審査結果により融資が受けられない場合を対象としておりますので、購入者の不手際で手続きが遅れたことなどを理由に承認が得られない場合には適用対象外となりますので注意が必要です。
尚、住宅ローンは売主や媒介業者の提携ローンを利用する場合は、売主・媒介業者も積極的にフォローしてくれますが、購入者が自分で希望する住宅ローンを利用するときは、購入者が自分の責任で融資を取り付ける必要があります。 |
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７）引渡し・決済 |
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金融機関の承認が下りたら、金銭消費貸借契約（住宅ローン契約）を結び、融資の実行日（決済日）と物件の引渡し日を調整します（原則として決済と引渡しは同時に行います）。
売買代金を支払うと鍵や関連の書類が引き渡され、それとともに売主から買主への所有権移転登記と金融機関の抵当権設定登記の申請を行います。 |
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基本的に１）〜６）の一連の流れでワンセットとなりますので、手続きは迅速に進みます。
申し込みから住宅ローン申し込みまで僅か数日ということも珍しくありません。
住宅を探している間は自分のペースで物事を進めていれば良いのですが、いざ申し込みをすると、売主という相手方の意向が絡んでくるため、必ずしも余裕を持って手続きを進められるというわけではありません。
全体的な流れを理解したうえで、自分のペースを見失わないように注意してください。 |
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