しあわせハウジングの売買情報館
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【何を買うのかを考える】
   
  当たり前のようですが、何を購入するかということは極めて重要です。
特に一戸建て住宅を取得する場合には、最終的に土地と建物を取得するまでのルートがいくつかのパターンに分かれますので、概要を理解しておく必要があります。
   
 
　　　目　次  
建売・マンション・中古物件（土地建物を一括購入） →　ＧＯ
建築条件付土地（けんちくじょうけんつきとち）の購入 →　ＧＯ
土地のみの購入 →　ＧＯ
建物のみの購入 →　ＧＯ
 
 
   
  土地と土地上の建物を一括で購入します（建物付き土地の購入）。
売買契約書も土地・建物を合わせて作成され、決済も土地・建物合算で行います。

建売住宅の場合、間取りや仕様等、購入者の設計上の希望を取り入れる余地はあまりありませんが、標準的なプランの建物を比較的安価で購入できることや、建物に癖がない分将来的に売却や賃貸を考えたときに買い手（借り手）が付きやすいというメリットがあります。
但し、新築物件の場合、建築確認（※）が取れていれば工事着工前でも未完成物件として販売が可能となるため、必ずしも実物を見て購入するというわけではありません（このような販売形態を青田売りといいます。新築の分譲マンションはその典型的な例で、完成は１年以上先ということもよくあります）。
青田入り物件の場合は、設計図書やパンフレット、モデルルームを参考に判断をせざるを得ませんので、引渡し時には設備や仕様について計画と相違が無いかよく確認することが必要です。
尚、建売住宅でも建築前であればコンセント位置や建具の色などの要望を聞き入れてくれることがありますし、同じ売主であれば同等のグレードやプランの住宅を参考にすることも場合によっては可能なことがあります。

※
建築確認とは、建物を建築するにあたり工事着工前に建物の設計が建築基準法に定める基準を満たしているか確認を受ける制度で、通常の都市圏での建築は殆どが対象となります。
   
 
 
   
  名前の通り、建物を建築することを条件に販売される土地のことをいいます。

具体的には、一定期間内（通常３〜６ヶ月程度が目安）に土地の売主会社や売主の出資する子会社、土地の販売代理人等と住宅建築の請負契約が成立することを条件とした土地の売買契約（の対象となる土地）のことで、土地の売買契約は先行して締結しますが、売買代金は請負契約成立後に支払うことになります。
建物のプランは土地購入者の希望に基づき自由に設計されるのが原則で、期間内に請負契約が成立しない場合は、土地の売買契約も不成立となるため、それまでに支払った手付金等のお金はすべて返却されます。

近年は建売住宅用で考えている土地を建築条件付の土地として売り出すものの（形式上土地の販売とすることで上記（１）で説明した建築確認取得前でも売出しが可能となるため）、実際は購入者の希望するプラン通りの設計ができなかったり、土地の契約時に建築見込みの建物価格分の仲介手数料まで請求されるなどのトラブルが発生しています。

建築条件付土地は、土地の購入と建物の請負がそれぞれ別の契約となりますが、内容は購入と建築請負がセットとなって成立する契約ですので、実質的には建売住宅の前倒し購入という様な位置づけで考えていた方が現実に近い場合もあります。

尚、販売側からすると建物請負での利益も見込めるため、土地そのものの販売価格は周辺の建築条件がついていない土地の相場と比べ低いのが一般的です。
   
 
 
   
 

自分でハウスメーカーや設計士を選定し自由な間取りで建物を建築したい場合は、先行して土地を購入することになります。
先の建築条件付の土地に対し、大抵の場合は広告上に「土地（建築条件なし）」という表現が記載されています。
土地の先行取得パターンは建物に関しては自分の自由が利きますが、法令上の制限等により、その土地にどの程度の大きさの建物が建つのかをある程度は理解していないと、結局自分の希望通りの建築プランが実現しないということもありえますので、ハウスメーカーや建築士と連携しながら物件探しを行うことになると思います。
また、コスト面では、地盤改良工事など１００万円単位で追加費用が増えることも珍しくないため、全体的な予算が膨らみがちなことと、ローン面で制限を受けることがありますので資金計画は余裕を持って建てることが必要とあります。

→　住宅ローンの概要（土地購入の融資）
   
 
 
   
  建物のみ購入するということは、建物の敷地は他人のものということになります。
これは借地権付き建物というもので、建物購入時に保証金を預けたり権利金を支払い、その後は地主に地代の支払いが発生します（保証金は契約終了時に返還されます）。
借地権上の土地を売却するには地主の許可が必要となるため（通常売主は地主に承諾料を支払います）、買主としては売主と地主との間の契約内容や承諾関係を確認することが必要となってきます。
また平成４年に定期借地権という、契約期間が最初から決まった借地契約を結ぶことが認められ、定期借地権付き住宅（マンション）も増えてきました。これは賃借期間に期限がある土地の上に建てられた住宅ということになり、借地期間は５０年で借地期間満了時には建物を取り壊し更地にして返還するというのが基本的な契約内容です。
この仕組みの場合、土地を購入するわけではないので、住宅を安く購入でき保有に関する税金もかからないことがメリットですが、期間満了近くなると売却や賃貸がまず不可能なことや、取壊し費用の工面やその後の生活プランの検討といったデメリットがありますので、購入には慎重な判断が必要です。

尚、借地上の建物を購入する場合、土地を住宅ローンの担保にできないため充分な融資を受けられないケースがありますので、自己資金を多めに用意したり、売主の提携ローンの利用を検討するといったことも必要になってくるかもしれません（民間金融機関では建物代+保証金または権利金の合計額をベースに８０％程度の借り入れが可能な場合が多いです）。