| 【税金関係まとめ（ｃｈａｐｔｅｒ ３）】 |
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不動産を売却したときの税金についてご説明いたします。
少々複雑な内容ですが、買い替えを伴う住宅の購入などで関係してくる税金です。
尚、本章では個人が居住用不動産（マイホーム）を売却したケースに絞ってご説明していますが、売却する不動産が事業用であったり、特定の用途（土地区画整理事業など）のために売却する場合等は内容が変わりますのでご注意下さい。 |
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１）譲渡所得の計算と税額 |
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不動産（土地・建物）を売却したときに発生する儲けや損失を譲渡所得といい、利益が発生すれば「譲渡益」、損失が発生すれば「譲渡損（失）」といいます。
この譲渡所得をベースに計算する所得税が不動産売却時にかかる税金となります。 |
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| 譲渡所得 ＝ 譲渡価格 - （取得費 + 譲渡費用） |
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| ・譲渡価格 |
売却した価格 |
| ・取得費 |
売却した不動産を購入した際にかかった費用
（購入代金、購入の仲介手数料や立退き料、税金等）※ |
| ・譲渡費用 |
不動産を売却するために要した費用
（売却の仲介手数料、広告費や測量費、取壊し費用等） |
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| 高値で購入した不動産が安くしか売れない場合は譲渡価格＜取得費となり、譲渡所得がマイナスになります。 |
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※
取得費の購入代金の建物価格は減価償却後の金額となります
取得費が分からない場合は譲渡価格の５％とします |
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■税額（特別控除は次項を参照下さい） |
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１／１時点での所有期間が５年超の場合
→ （譲渡所得 - 特別控除）× ２０％
１／１時点での所有期間が５年以下の場合
→ （譲渡所得 - 特別控除）× ３９％ ・・短期譲渡は税率が高くなります |
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２）居住用不動産を売却した場合の特例 |
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居住用不動産を売却した場合には特別控除や税率の軽減などの特例があります。
下記の図のように、譲渡益が発生した場合と譲渡損が発生した場合で内容が分かれています。 |
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これらの特例には次の条件が課せられます。
・特定の親族や同族会社への譲渡には適用されません。
・特例の適用は３年に１度となります。
（他にも条件がありますが割愛します） |
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ア．譲渡益がある場合 |
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譲渡益がある場合は、税額を減らすための措置がとられています |
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○３，０００円特別控除 |
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マイホームを売却した際に、所有期間に関係なく譲渡益から３，０００万円を控除できます。 |
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○所有期間１０年超の場合の税率軽減 |
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所有期間 |
税率 |
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| ５年以下 |
３９％ |
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| ５年超 |
２０％ |
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| １０年超 |
１４％ |
譲渡益６，０００万円以下の部分。６０００万円を越える部分は２０％となる |
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○買換え特例（課税の繰り延べ） |
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所有期間と居住期間が共に１０年を超えるマイホームを売却し譲渡益が発生した場合で、買換えを伴う場合は、
| ・譲渡価格＜購入したマイホームの価格の場合 |
| → 譲渡益はなかったものとする |
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| ・譲渡価格＞購入したマイホームの価格の場合 |
| → 差額部分を対象に課税されます（課税所得を計算する式は割愛） |
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ややこしいのですが、この買換えの特例は、税金がかからないというものではなく、課税を繰り延べる（＝後から課税する）ということに注意が必要です。
つまり買換えた住宅を再度売却する際には、当初の売却に遡って譲渡益に課税が行われます。
この特例は、先に述べた３，０００万円特別控除や１０年以上の長期保有にかかわる軽減税率の適用と併用ができないこともあり利用が必ずしも得であるとは限りません。
この制度を利用する際は他の制度を利用した場合との比較が不可欠です。 |
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（注意事項）
内容が複雑化するため割愛していますが、それぞれの特例を適用するにはここに記載した以外にも条件があります。
詳細につきましては個別にお問い合わせくださいますようお願い申し上げます。 |
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イ．譲渡損失がある場合 |
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マイホームを売却し譲渡損失が生じた場合は、損失を給与所得等他の所得と相殺することにより、トータルの税額を減らすことができます（損益通算）。
また１年で損失を相殺し切れない場合は、翌年以降３年間損失を繰り越して損益通算することが可能です（繰越控除）。
譲渡損失が発生する場合の特例では、買換えの有無で内容が異なります。 |
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○譲渡損失の繰越控除（買換えがある場合） |
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マイホームを売却し買い替えを行ったときに譲渡損失が生じていれば、損益通算をしてなおも損失が残るときは、翌年以降３年間に渡り繰越控除ができる制度です。 |
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○譲渡損失の繰越控除（買換えがない場合） |
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マイホームを売却して譲渡損失が生じた場合、以下の条件に該当すれば「住宅ローン残高-売却金額」を損益通算および翌年以降３年間繰越控除できます。 |
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･譲渡する年の１／１時点で所有期間が５年を超えている |
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・平成１８年１２月３１日までの譲渡であること |
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・売却したマイホームの住宅ローン残高があること |
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（注意事項）
マイホーム売却時の税制は、不動産に関わる税制の中でも特に複雑です。
当ページもご説明を簡略化するため、一部内容を省略しておりますので、実際のお取引におかれましては、個別に事情にあわせ、媒介不動産会社や税理士、管轄税務署等に必ずご確認をされますようお願い申し上げます。
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