| 【税金関係まとめ（ｃｈａｐｔｅｒ １）】 |
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既に見てきたように不動産の売買には色々な種類の税金が関係してきます。
基本的な考え方としては、購入時に一度だけかかる税金、保有しているときに継続してかかる税金、売却したときにかかる税金の３種類に分かれます。
このページでもその３分類に分けてご説明していきたいと思います。 |
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取得にかかる税金については「購入にかかる諸費用」でも触れましたが、ここではもう少し詳しく見ていきたいと思います。 |
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１）印紙税 |
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土地や建物を購入する際に取り交わす売買契約書や建物の建築工事請負契約書、金銭消費貸借契約書（住宅ローン）に、収入印紙と呼ばれる切手状のものを貼付し消印を行うことで納付が完了します。
通常、契約書は２部作成し、１部を自分の手元保管分としますので、自分が保管する契約書分だけ負担します。 |
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■税額 |
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契約書に記載される金額（売買代金）により税額が決まっています。 |
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＜売買契約および住宅ローン契約の印紙税額＞ |
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契約書記載金額 |
売買契約等 |
ローン契約等 |
| １万円未満 |
非課税 |
| １万円以上～１０万円未満 |
２００円 |
２００円 |
| １０万円超～５０万円未満 |
４００円 |
４００円 |
| ５０万円超～１００万円未満 |
１，０００円 |
１，０００円 |
| １００万円超～５００万円未満 |
２，０００円 |
２，０００円
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| ５００万円超～１，０００万円未満 |
１０，０００円 |
１０，０００円
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| １，０００万円超～５，０００万円未満 |
１５，０００円 |
２０，０００円 |
| ５，０００万円超～１億円以下 |
４５，０００円 |
６０，０００円 |
↓ |
↓ |
↓ |
（１通あたりの金額）
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○住宅ローン契約と同時に行う「抵当権設定契約署」、不動産会社と結ぶ「媒介契約書」には印紙を貼る必要はありません |
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○上記表の税額はＨ１９年３月末までの軽減税率が適用されています。 |
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２）登録免許税（登記関係） |
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土地や建物を取得し、登記を行う際に支払う税金です。
登記の種類や原因、契約金額によっても税率が異なりますが、通常は登記を依頼する司法書士に報酬と一緒に支払うため個別に納税手続きを行うことはあまりありません。
→ 登記とは |
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■税額 |
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| 取得する不動産の価格（固定資産税評価額）×税率 ＝ 税額 |
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固定資産税評価額は実際の売買価格とは異なります。
既に区画された土地や中古物件を購入するのであれば既に評価額が決まっていますが、新たに区画した土地や新築の建物については固定資産税評価額が未定のため、登記を行う際には法務局で価格認定を受けます。
（
当社では土地は購入価格の約7割、建物については約６割を目安に試算を行っています） |
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＜税率＞
| 登記の種類 |
基本税率 |
住宅の軽減
※１ |
土地の軽減 |
| 表示登記 |
非課税 |
| 所有権保存 |
０．４％ |
０．４％
→０．１５％ |
* |
| 所有権移転（売買等） |
２％ |
２％→０．３％
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２％→１％
※２ |
| 抵当権設定 |
債権額の０．４％ |
０．４％→０．１％ |
* |
フラット３５を利用した場合は抵当権設定登記は非課税となります
→Ｈ１９，４，１以降の申し込み分より課税対象となります
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※１ |
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一定の要件を満たした住宅は登録免許税の税率が軽減されます |
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＜主な要件＞
○共通事項
・Ｈ１９年３月３１日までに新築または取得した自分が住むための家屋であること
･新築または取得後１年以内に登記を受けるものであること
・市町村長が発行する「住宅用家屋証明書」等が必要
→ 通常は売主業者と司法書士にて用意します
○新築住宅（マンションを含む）
・床面積（登記簿面積）が５０㎡以上
○中古住宅
・上記新築住宅と同じ要件を満たしていること
・築２０年以内の家屋であること（耐火建築物の場合は２５年）
･築年数に関わらず新耐震基準に適合していることが証明されていること |
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※２ |
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Ｈ１８，４，１～Ｈ２０，３，３１までに行う売買を原因とする土地の所有権移転登記 |
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＜例＞ |
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・Ｈ１８年５月に自己使用目的で３８００万円の新築建売住宅を購入
（軽減税率適用住宅の要件を満たしている）
・固定資産税評価額は、土地１，２００万円、建物１，４００万円
・住宅ローンは３，０００万円借り入れ
登録免許税額は
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| ・土地所有権移転登記 |
１，２００万円 × １％ ＝ １２万円 |
| ・建物保存登記 |
１，４００万円 × ０．１５％ ＝ ２万１千円 |
| ・抵当権設定登記 |
３，０００万円 × ０．１％ ＝ ３万円 |
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計 １７万１千円 |
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３）不動産取得税 |
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土地や建物を取得したときに一度だけかかる税金です。
取得には売買のほか建築や交換、贈与が対象となりますが、相続は相続税の対象となるため不動産取得税はかかりません。 |
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■税額 |
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| 取得不動産の価格（固定資産税評価額）×税率 ＝ 税額 |
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＜税率＞ |
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Ｈ２１年３月３１日までに取得した住宅の場合は３％（本則は４％） |
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■軽減措置 |
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不動産取得税には複雑な軽減措置が講じられています。 |
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ア．宅地等についての課税標準の軽減 |
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宅地とは建物の敷地に供される土地のことを言い、Ｈ２１年３月３１日までに取得した土地が、宅地もしくは宅地評価土地（地目が宅地等）の場合は、課税標準（※）が固定資産税評価額の１／２となります。
※
課税標準とは税率をかけるベースとなる金額とお考え下さい（厳密には異なります）。
ここでは固定資産税評価額＝課税標準という意味で使用しています。 |
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イ．建物の軽減（課税標準の軽減） |
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○新築住宅 |
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５０㎡以上２４０㎡以下の新築住宅は、課税標準が１２００万円減じられます。 |
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○中古住宅 |
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下記条件に該当する自己使用目的の中古住宅には建築された時期によって段階的に課税標準の軽減があります。
・５０㎡以上２４０㎡以下であること
・築２０年以内（耐火建築では２５年以内）
・築年数に関わらず耐震基準に適合することが証明されたもの
・Ｓ５７年１月１日以降に新築された住宅
＜軽減額＞
新築日 |
課税標準からの軽減額 |
| Ｓ６０，６，３０以前 |
Ｓ６０，６，３０以前に建築の建物についても段階的に控除額が定められています |
| Ｓ６０，７，１～Ｈ１，３，３１ |
４５０万円 |
| Ｈ１，４，１～Ｈ９，３，３１ |
１，０００万円 |
| Ｈ９，４，１以降 |
１，２００万円 |
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ウ．住宅用土地の軽減（税額の控除） |
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イの課税標準の軽減の対象となる建物の敷地について下記の要件に該当するときは税額の控除があります。
○新築住宅の土地
・土地取得から３年以内に住宅を新築した場合
・建築後１年以内に、新築住宅と敷地を取得した場合
・住宅の新築後１年以内にその住宅の敷地を取得した場合
○中古住宅
・土地の取得から１年以内に、その土地の上にある自己居住の中古住宅を取得
した場合
・自己居住の中古住宅をの取得後１年以内にその敷地を取得した場合 |
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＜税額の控除額＞
下記のいずれかの額の多い方が税額控除されます。
| ４万５千円 |
| 土地１㎡の評価額×１／２×住宅の床面積の２倍（２００㎡が限度）×１／３ |
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■軽減を受けるための手続き |
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不動産取得税の軽減を受けるためには、土地・建物の取得の日から６０日以内に都道府県税事務所に申告が必要です。
実務上は手続きをしなくても軽減された金額で納付書が送られてくるようですが、都道府県によって扱いが多少異なるようですので、事前に各都道府県税事務所に問い合わせをしたほうがよいでしょう。
一般には売買（請負）契約書、登記簿謄本、代金支払いの領収証、印鑑が必要となります。 |
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■不動産取得税の計算例 |
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・Ｈ１８年５月に自己使用目的で３８００万円の新築建売住宅を購入
（土地面積１００㎡、建物床面積１２０㎡で軽減要件を満たしている）
・固定資産税評価額は、土地１，２００万円、建物１，４００万円
不動産取得税額は
○建物
１，４００万円 - １，２００万円 ＝２００万円 ・・・ １２００万円の軽減
２００万円 × ３％ ＝ ６万円
○土地
１２００万円 × １／２ × ３％ ＝１８万円 ・・・ 宅地等の１／２軽減
そこから税額控除を計算
（１，２００万円×１／２÷１００㎡）×２００㎡（上限２００㎡）×３％＝３６万円
３６万円＞４万５千円
∴土地の税額控除額は３６万円が限度
土地の税額１８万円＜３６万円
∴土地の不動産取得税は０円となる
不動産取得税額は建物にかかる６万円となります。 |
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| 不動産売買に関する税金の情報はインターネットや書籍などで調べることが可能ですが、期限付きの特例や法改正の多い分野ですので、ご自身のお取引における税額計算等につきましては必ず金融機関や不動産会社、税務署等に確認を行うようお願い申しあげます。 |
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