| 【住宅ローンの概要（ｃｈａｐｔｅｒ １）】 |
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現在では住宅を購入される方の９０％以上が住宅ローンを利用するといわれています。
何千万円単位の大きな借り入れですので、住宅ローンの選択は極めて重要であることは言うまでもありません。
ご自身の購入条件やライフプランにあった住宅ローンを選ぶことが大切です。 |
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まずは住宅ローンを検討する際の基本的な事柄について整理してみたいと思います。
現在、住宅ローンの種類は数千に及ぶといわれていて、そのすべてを精査することは実質的に不可能ですが、どの様なローンであっても構成する要素はこれから述べる基本的内容の組み合わせとなります。 |
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１）返済方法 |
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住宅ローンの返済方法には「元利均等払い」と「元金均等払い」の２種類があります。
元利均等払いは、元金と利息を合わせた月々の返済額を一定にする返済方法で、当初は元本残高が多いため返済額に占める利息の割合が多くなります。
元金均等払いは返済額のうち元金部分を一定にして、それに利息分を上乗せして返済する方法で、当初は利息部分が多いのは元利均等と同様ですが、元本が一定な分返済初期は返済額が多くなります。 |
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元利均等返済 |
元金均等返済 |
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・毎月の返済額が一定
（金利見直し時は返済額が変わります）
・トータルの返済額は元金均等より多い
・民間金融機関での取り扱いが多い
・現在主流の返済方法
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・毎月の元金返済が一定
（金利見直し時は返済額が変わります）
・トータルの返済額は元利均等より少ない
・当初の返済額が多い
・借り入れ時の収入基準が厳しい
（当初返済が多いため）
・民間金融機関での取り扱いは少ない
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上記の図はイメージです。実際の返済額は金融機関等にご確認下さい
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２）金利の種類による比較 |
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金利の種類は固定金利と変動金利に分類されます。
読んで字のごとく固定金利は借り入れ期間中の適用金利が一定なのに対し、変動金利はその時々の市場金利に連動して適用金利が変動する商品です。
実際には固定部分と変動部分を組み合わせたり、一定期間を固定金利にするなど更に複数のパターンに分かれています。 |
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＜固定金利型＞ |
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借り入れ期間中金利が一定で変わらない商品をいいます。変動金利商品に比べ利率は高いものの、低金利時に借り入れを行えば、将来の金利上昇リスクを回避することができます（逆に将来世の中の金利が下がった場合はそのメリットが得られません）。
借り入れ時に返済までの支払額が確定しますので、その後の生活設計が容易です。
→ 公庫融資、フラット３５、民間長期固定金利商品等 |
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＜変動金利型＞ |
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借り入れ期間中、その時々の金利水準に応じて適用金利が変動する商品です。
金利上昇局面では適用金利が上昇するため返済額が増え、下降局面では返済額が少なくなります。固定金利商品に比べ利率は安いものの、将来的な支払額が確定せず返済金額の見込みが立てづらいことがデメリットとなります。
通常、変動金利商品では半年に一度適用金利が見直され、返済額は５年に一度変動します。つまり返済額は５年間一定ですが、適用金利は半年毎に変わっていますので返済額の内訳（元本と利息の割合）は半年毎に変わっていることになります。
また５年毎の見直しで金利が大幅に上昇していた場合、返済額は従前の返済額の１．２５倍以内とする激変緩和の措置がありますが、適用金利自体は高い金利をベースに計算されますので、元利金等払いでは返済額の大半が利息に充当され元本が減らないということも起こりえます。
固定金利よりも適用金利が低いものの、長期でみたときの安定性が無いため、借り入れが少額の方や借り入れ期間を短く考えている方に向いている商品といえます。
→ 民間ローン商品、財形住宅融資
但し、財形住宅融資は民間以上の低金利で、金利は５年間固定で以降５年毎に変動となりますので、上記の説明とは内容が異なります。 |
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＜上限金利特約付き変動金利型＞ |
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期間内は当初定めた上限金利以上にならない変動金方商品です。
無制限に金利が上がるリスクを抑えつつ、金利下落期にはメリットを受けることができます。一般の変動金利商品よりも適用金利が高くなります。 |
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＜固定金利選択型＞ |
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当初一定期間の金利を固定する商品で、民間金融機関の主力商品です。
固定期間は１〜２０年ぐらいと幅があり、固定期間終了後に再度固定期間を延長するか変動金利に切り替えるかを選択するのが一般的です。
適用金利は長期になるほど高くなり、固定期間中は金利が変わらないので返済額の見込みは立てやすいですが、固定期間が終了すると、その時点の金利水準に基づき新しい適用金利が確定します。 |
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＜ミックス型＞ |
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複数の金利を組み合わせた比較的新しい住宅ローン商品です。
変動金利と固定金利を組み合わせることで、固定金利の安心感と変動金利の当面の割安感の両方を得ることができるリスク分散型の住宅ローンです（２つのローンの返済期間は同じとするのが一般的です）。
申し込みが２口扱いとなるため、抵当権設定費用等の諸費用は割高となります。 |
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３）返済期間 |
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同じ金額を借り入れる場合、返済期間を長くすると毎月の返済額が少なくなり、借り入れ時の収入基準を満たしやすくなります。
しかし返済期間が長くなるとトータルでの返済金額は増えますし、定年以降もローンを払い続けるようなプランでは生活設計上不安が残ります。
一方、返済期間が短いと月々の返済額が多くなり、将来の収入と支出のバランス次第では支払いが困難になる恐れもあります。
ファイナンシャルプランナーの意見を聞いていても、返済が負担にならないように余裕を持って長期で借り入れを行い、家計の状況を確認しながら繰り上げ返済を行うことで負担の軽減を図ることを勧める意見と（繰り上げ返済については後述します）、総支払額を考慮してなるべく短い期間の借り入れを勧める意見に分かれています。
個人的には、住宅ローンは繰り上げ返済により期間を短くすることは簡単ですが、逆に返済期間中に借り入れ期間を延ばしたり月々の返済額を減らすことは金融機関の承諾が必要で簡単ではないことから、前者の意見に賛成ですが、実際問題としては各家庭の事情により正解があるものではないと思います。
下に簡単な具体例を掲載しましたので参考にしてみてください。 |
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<例> |
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借入金３，０００万円、固定金利３．２％、元利金等払い、ボーナス返済無しの場合 |
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返済期間２０年
→月額返済額：１６９，３９８円、総返済額：約４，０６５万（うち利息１，０６６万円）
返済期間２９年
→月額返済額：１３２，４１４円、総返済額：約４，６０８万（うち利息１，６０８万円）
返済期間３０年
→月額返済額：１２９，７４０円、総返済額：約４，６７０万（うち利息１，６７１万円） |
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借り入れ期間が１０年違うと、月々の返済額は約３７，０００円の大きな差となり、総返済額では６００万円の差が生じます。
借り入れが２９年と３０年で１年違うだけでも、月々の返済額は２，６７４円しか違いませんが、支払い総額では６３万円も変わってきます。
返済期間の短縮効果は明白ですので、経済効果と長期借り入れをすることの安心感を天秤にかけて色々なシミュレーションを行ってみていただければと存じます。
（注意事項）
返済期間はローン申し込み時の年齢や建物構造、築年数によっても制限されます。
申し込み年齢は６０歳代が上限で、最終返済年齢は８０歳となるのが一般的です。 |
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