| 【住宅ローンの概要（ｃｈａｐｔｅｒ ５）】 |
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住宅ローンを借りる際の一連の手続きをご説明します。
以下に記載する内容はあくまでも一般的な流れですので、実際の手続きの際には必ず金融機関とお打ち合わせを頂きますようお願い申し上げます。 |
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１）．民間金融機関 |
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ア．仮申し込み |
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自分がいくらぐらいの融資を受けられるのかは事前審査を受けることができます（金融機関によってはインターネットで申し込むこともできます）。
結果は数日〜１週間ぐらいで分かりますので、結果とあわせ本申し込みをした場合の手続きや必要書類についても確認をしておくようにします。
※仮審査が通っても必ずしも本審査がクリアできるとは限りませんので注意は必要です（これといった対策はありませんが、少なくともキャッシングサービスなどは利用しないようにします） |
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↓数日〜１週間
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イ．住宅の売買（請負）契約締結後、本申し込み |
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売買契約締結後、速やかに本申し込みを行います
（ローン特約の期日は金融機関からの審査結果やローン契約のスケジュールを踏まえて設定してもらいます）。
通常必要となる書類は以下のとおりです。
| ・住民票 |
・所得証明書 |
・公図、実測図 |
| ・印鑑証明書 |
・建築確認済み証 |
・住宅地図 |
| ・売買（請負）契約書（写） |
・検査済み証（中古物件） |
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| ・重要事項説明書（写） |
・登記簿謄本 |
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↓１〜２週間
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ウ．審査結果 |
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金融機関より審査結果が連絡されます（ローン特約の期限を考え回答をもらえるように予め打ち合わせをしておきます）。
審査結果が出てローン契約を締結するまでの間であれば、融資額の減額変更や月額返済とボーナス返済の割合を変えることも可能です。 |
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↓最短で数日の営業日
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エ．ローン契約（金銭消費貸借契約） |
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金銭消費貸借契約（金消契約）、抵当権設定契約を締結します。
住民票（新住所のものといわれることが多いです）、印鑑証明書、収入印紙、通帳ｅｔｃを用意します。 |
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↓最短で５・６日の営業日
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オ．融資実行（引渡し日） |
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融資額からローン保証料を引いた金額がローン申込者もしくは売主等に振り込まれます。
※
融資の実行日（お金が払われる日）は、基本的に建物が完成して、抵当権設定の登記ができる段階になってからとなりますので、それまでに買主や不動産会社に支払う手付金や中間金等は自己資金で用意する必要があります。 |
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２）住宅金融公庫のローン |
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融資を受けるためには、収入要件と建物要件があります。
また資金の受け取りが、建物が完成し引渡しと建物保存登記が完了してからとなるため、つなぎ融資が必要となることがあります。 |
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ア．申し込み |
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| 原則として建築（購入）する住宅の所在地と同じ都道府県内にある金融機関で審査の申し込みを行います。公庫融資の場合は人的要件は民間に比べて明確ですが、他の借り入れがあったり滞納履歴がある場合は個別に判断がされます。 |
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↓（２〜３週間）
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イ．融資の決定 |
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| 融資予約通知書（建売の場合は融資承認通知書）という書類が届きます。 |
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↓
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建売住宅の場合で「ウ」、「エ」、「オ」のプロセスが終了している場合は「カ」へ
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ウ．設計審査 |
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対象住宅が公庫の定める技術基準に適合しているかを公共団体等が設計図書などにより審査を行います（審査の合格期限は申し込みの日から６ヶ月以内となります）。
設計審査に合格すると「設計審査に関する通知書」が郵送されてきます。 |
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↓
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エ．工事着工→現場審査（中間時） |
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対象住宅が公庫の定める技術基準に適合していることや工事が順調に進んでいることを審査します。
中間金の受け取りを希望される場合には、審査する団体から「現場審査申請報告書」という書類に捺印を貰います。
現場審査に合格すると「現場審査に関する通知書（中間時）」という書類が郵送されてきます。
尚、現場審査に合格しないと融資の決定は取り消されます。 |
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↓
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オ．現場審査（竣工時） |
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中間時と同様に工事完了時の審査を行います。
審査に合格すると「現場審査に関する通知書（竣工時）」という書類が郵送されてきます。
尚、現場審査に合格しない場合や検査済み証（公的な確認）が交付されない場合は融資の決定は取り消されます。
※
住宅金融公庫の審査とはあくまでも公庫基準から見た審査であり、建物が請負契約の設計どおりに行われているかを保証するものではありませんのでご注意下さい。 |
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↓
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カ．建物引渡し→融資契約→抵当権設定→資金の受け取り |
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建物が完成し引渡しが終わると、所有者（融資申込者）は建物の保存登記を申請します。（→ 登記とは）
保存登記完了後、登記関係書類等の必要書類を提出し申込者と公庫の間で融資契約（金銭消費貸借抵当権設定契約書）を締結し、資金を受け取ります。
資金を受け取れるのは、公庫の抵当権設定登記が終了した後の、公庫指定の日（月２回）となります。
つまり公庫から資金を受け取れるのは、建物引渡し後１ヶ月後ぐらいとなりますので、建設会社に支払う工事代金や諸経費等はつなぎ融資を利用ことになる場合もあります（つなぎ融資は公庫斡旋の窓口となる金融機関にご相談下さい）。 |
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※
公庫融資では提出書類等が細かく決められていますので、実際に融資を受ける際には公庫や窓口金融機関とよくお打ち合わせ下さい。
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財形融資と併用する場合には同時に申し込みを行います。
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フラット３５の融資についても、融資主体（民間）や検査機関（民間）、融資対象物件の条件等は異なりますが、手続き自体は原則として同様です。 |
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３）土地購入の融資 |
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先に土地を購入し、後からじっくりと希望のハウスメーカーで建物を建てるという場合はより綿密に資金計画を立てる必要があります。
住宅ローンは居住用の建物の建築を前提とした融資ですので、建物建築とセットでない土地だけの購入のために融資を受けることは、通常の建売住宅やマンションを購入するのに比べると難しいのが実情です。
最近は土地先行融資といって、土地の購入資金を先行して契約できるプランも増えてきましたので、以前に比べると間口は広がりましたが、それでもある程度建物の建築計画が決まっている必要があったり（建物請負の見積書や平面プランの提出が必要）や着工までの期間が決まっていたりと条件が付されるのが一般的です。
（つまり土地の購入後、ローン申し込みまでに速やかに見積もりや基本設計を用意するということですから、かなり厳しいスケジュールであることがお分かりかと思います）
また土地の購入から始める場合、土地購入の手付金以外に設計費用、請負契約着手金、諸費用等を自己資金で用意する必要があるため自己資金額も４割ぐらいは用意しておく必要があります（金融機関からの融資額によっては更に上乗せとなることがあります）。
尚、 住宅金融公庫、フラット３５は建物完了後に資金実行となるため土地の先行融資は利用できません。
これらの内容を踏まえ、土地の購入から住宅建築をご検討される場合は、事前に金融機関とよく打ち合わせをすることが肝要です。
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