| 【住宅ローンの概要（ｃｈａｐｔｅｒ ３）】 |
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６）繰り上げ返済 |
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繰り上げ返済とは、住宅ローンの返済期間中に通常の返済額とは別に前倒しで返済を行うことで、ローンの元本を減らし、ローンの総支払額を減らすことをいいます。
日々の貯蓄が貯まった場合や保険の満期金が下りるなどまとまった金額ができたときに利用します。 |
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ア．繰り上げ返済の条件 |
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繰上げ返済には手数料がかかるのが一般的です。
手数料の金額は金融機関や返済する金額によって異なりますが、民間金融機関の場合、変動金利型で１回当たり５，０００円前後、固定金利型で３〜５万円が一般的です。
（住宅金融公庫は３，１５０円または５，２５０円、フラット３５は無料です）
また、繰り上げ返済できる金額も、特に制限が無い場合や５０万円を下限に１万円単位とするなどローン内容によって異なりますので、契約前に必ず確認をすることが必要です。
（住宅金融公庫とフラット３５の繰上げ返済金額は１００万円以上１万円単位となっています）。 |
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イ．繰上げ返済の具体例 |
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借入金３，０００万円、３５年ローン、固定金利３．０％、元利金等払い、
ボーナス返済無しの場合 |
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月額返済額 |
１１５，４５５円 |
１１５，４５５円 |
１１５，４５５円 |
返済月数 |
４２０ヶ月（３５年） |
３９８ヶ月 |
４０３ヶ月 |
総返済額 |
４８，４９１，１２４円
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４６，９５０，３９５円 |
４７，４２０，５３１円 |
利息 |
１８，４９１，１２４円
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１６，９５０，３９５円 |
１７，４２０，５３１円 |
利息削減効果 |
*** |
▲１，５４０，７２９円 |
▲１，０７０，５９３円 |
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返済開始当初の時期では、返済金額に占める利息の割合が多く、元本にはあまり充当されないため、元本は中々減っていきません（上記の例では、返済額１１５，４５５円のうち第１回返済の内訳は元本充当４０，４５５円、利息７５，０００円となります）。
先に述べたように、繰り上げ返済は元本に充当されますので、元本の多い返済初期に行えば利息削減効果が大きくなります。
３年目（３６ヶ月目）に１００万円を繰り上げ返済をすると、利息削減効果が１５４万円あるのに対し、１０年目（１２０ヶ月目）では１０７万円となってしまいます。
※
説明が分かりにくいかもしれませんが、それぞれの条件におけるローン返済表リンクしましたので、ご参照いただければと思います。
例えば、３年目に１００万円繰り上げるパターンでは、３６ヶ月目時点の元本２８，５２２，２０８円に毎月の支払い１１５，４５５円のうちの元本充当分４４，１５０円と繰り上げ返済分１００万円を元本に充当することで、翌３７ヶ月目では元本額が２７，４７８，０５８円となっており、返済表の最後では繰り上げ返済をしなかった場合に比べ２２ヶ月返済期間が短くなったことが分かります。 |
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７）ローン保証料 |
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最近の住宅ローンでは金融機関指定の保証会社を利用することが一般的です。
これは借り入れをした方（債務者）の返済が滞った場合に、債務者に代わり保証会社が金融機関に返済を行い、金融機関が確実に債権を回収するために行うものです。
もちろん保証会社が債務を肩代わりしたからといって、債務者の返済義務が消滅するわけではなく、債務者は今度は保証会社から返済を求められることになります。
保証会社を利用する際の保証料は借主（物件購入者）の負担となり、その金額は金融機関によって異なりますが、概ね下記の金額が目安となります。
ローン契約時に一度かかるもので、ローン契約が２口の場合はそれぞれの契約毎に必要となります。 |
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２０年 |
２５年 |
３０年 |
３５年 |
２，５００万円 |
３７万円 |
４５万円 |
５０万円 |
５５万円 |
３，０００万円 |
４５万円 |
５４万円 |
６０万円 |
６６万円 |
３，５００万円 |
５２万円 |
６３万円 |
７０万円 |
７７万円 |
４，０００万円 |
６０万円 |
７２万円 |
８０万円 |
８８万円 |
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ローン保証料は住宅購入の諸費用の中でも大きなお金になりますので資金計画には忘れずに反映させる必要があります。
尚、住宅金融公庫、フラット３５は保証料が不要となり、民間金融機関でも保証料不要プランを取り扱っています（この場合は金利に上乗せとなっているということで、保証会社を利用しないということではありません）。 |
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８）融資事務手数料 |
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金融機関から融資を受ける際の事務手数料として、通常３〜５万円前後のお金が必要となります（住宅金融公庫は４８，５１０円）。
事務手数料といっても、融資事務は金融機関本来の仕事ですからいちいち手数料がかかるというのもおかしな話しのような気もしますがその様な仕組みになっています。
但し、フラット３５では金利を低く抑える代わりに、事務手数料を融資額の２％前後と設定しているものもあり、この場合は３，０００万円を借り入れるとすると約６０万円と大きな金額になりますので、忘れずに資金計画に入れる必要があります。 |
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