| 【住宅購入の全体の流れをつかむ】 |
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住宅の購入は、検討を始めてから実際に引渡しを受けるまで大変長い時間がかかります。
全体像を把握するために、まずは住宅購入のプロセスについて確認をしておきたいと思います。 |
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言うまでも無く、住宅の購入は人生で最も高価な買い物です。
安易な気持ちで購入を決断してよいものではありません。住宅を購入することで得られる満足感と背負う責任。この両方を天秤にかけて、自分が本当に住宅を買いたいという気持ちになっているのかをご確認下さい。 |
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現在の収入と将来の見込み、月々の支出と将来必要となるお金の想定、預貯金の額と受けられる資金の援助等を踏まえ、物件購入予算をいくらぐらいにするのかを検討します。
また物件の本体価格以外にかかる諸費用の目安も確認しておくようにします。
借り入れ金額をシミュレーションができるサイトもありますし、銀行に事前相談することでより具体的な予算立てが可能になります。
→ 「資金計画」・「購入にかかる諸費用」・「住宅資金の贈与」
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ご自身が住宅に求める条件を具体的に考えていきます。
一戸建てやマンションであれば、新築・中古の区分に始まり、エリア、立地、駅からの距離、間取り、面積、必要な設備、周辺環境等々ご希望条件は人それぞれ千差万別です。
条件が厳しすぎると該当物件が少なくなりますし、ゆるすぎると曖昧になってしまいます。ご自身が譲れない条件は何かということから考えていくのがポイントになるでしょう。
また平行してインターネットや雑誌などから大体の相場感も把握するようにすると良いと思います。
一戸建て住宅を希望する場合は、下記のように建売住宅、建築条件付土地、土地の先行取得と分かれますので、それらの違いを理解することも大切です
→ 「何を買うのかを考える」、「物件広告を見る」
建売住宅
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建築条件付土地
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土地の先行取得
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土地と建物を一括で購入します。
建物が建築されていない状態であっても建築される建物が決まっている場合には建売物件となります（通称で売り建てと言うこともあります）。
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契約締結後、一定期間内に売主が指定する請負業者と建物の建築請負契約を結ぶことを条件に成立する土地の売買契約です。
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先に土地を購入し、あとから自分の希望するハウスメーカーで建物を建築します。
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今の世の中、その気になれば情報は溢れています。
新聞折込、雑誌、インターネット、モデルルームやオープンハウス等、不動産会社に出向く以外にも情報の取得ルートは多岐にわたります。
気になる物件には実際に足を運び内覧をすると、見る目が養われますし、希望条件がより具体化するようになります。
またある程度目途がついてきたら銀行に仮審査を申し込み、受けられる融資の額を確認するようにします。
→ 「物件広告を見る」、「実際に物件を見る」
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希望の物件が見つかったら、まず申し込み（買い付け証明）を売主に提出し、条件を詰めていきます。この時点では売買契約が成立したわけではありませんので、場合によっては契約に至らないこともあります。申し込み時に数万円の申込金を支払うことがありますが、契約が成立しなければ返還されます。
→ 「物件を決める」、「契約手続き」
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売主との条件が整い次第売買契約を締結します。
契約書に記名捺印をすることで、売主には所定期日までに物件を引渡す義務が、買主には代金の支払いの義務が発生します。買主は契約締結時に手付金を支払い、以降ご自身の都合で契約を破棄するとこの手付金は返還されません（売主から破棄する時には倍返しとなります）。
売買契約の締結は住宅購入の大きな節目ですので、契約が終わるとホッとするのと同時に重い責任で何ともいえない気持ちになる方が多いようです。
→ 「契約手続き」、「売買契約書について」
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売買契約の締結は大きな節目とお話ししましたが、その次はお金の手当てをしなくてはなりません。契約を結んでもお金の用意ができなければ購入代金の支払いができませんので、速やかに予め検討していた金融機関に行き、融資の申し込みを行います（本申し込み）。
この場合、売主等の提携ローンを利用する場合は手続きを代行してくれることがありますので自分が行うことは何かということを確認しておくようにします。
無事に審査が通り、融資が決定したら金融機関とローン契約（金銭消費貸借契約書）を締結します。
売買契約では、融資が成立して初めて売買契約が有効になるという特約（ローン特約）が付されることが一般的ですので、
売買契約の締結からローン契約までは正にあっという間に進んでいくことになります。
→ 「住宅ローンの概要」
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例外もありますが、建物が完成している時は基本的に契約代金の支払い（決済）と購入物件の引渡しを同時に行います（竣工まで間がある場合は中間金と引渡し時決済の２段階に分かれることがあります）。
ローンを受ける金融機関に、売主、買主、金融機関関係者、司法書士、不動産業者が集まり、代金の支払いと所有権移転に必要な手続きを行い、鍵や建設図書、性能保証書等を受け取ります。
また引き渡し前には物件の最終内覧を行い傷や汚れ、動作不良等が無いかを確認するのが一般的です。
尚、売主の買換え等の都合で、決済および所有権移転の日よりも引渡しが遅れる場合は、所有権自体は買主に移っているにもかかわらず、物件は売主が占有を続けているという不自然な形となりますので、引渡しが遅れる事情やその間の買主の権利保全について、事前に売主や仲介の不動産会社とよく打ち合わせをしておく必要があります。
→ 「決済・引渡しについて」、「登記とは？」
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引っ越しはご自身の都合に合わせて行いますが、大規模新築マンションなどでは引っ越し日や引っ越し業者について制限のある場合がありますので、念のため確認を行っておいた方が良いと思います。
引っ越し後には不動産取得税の納付、住宅ローン控除の申請等の手続きがありますので、忘れないようにします。 |
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ここではあくまでも標準的な流れについてご説明しています。不動産取引は個別性が強く、手続きの内容もケース・バイ・ケースで変わってきます。
実際のお手続きの際は売主、仲介の不動産会社、金融機関等と詳しくお打ち合わせ下さい。
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